Tips Menjadi Pengembang Tanpa Harus Banyak Modal
SerambiBisnis.com - Seseorang yang berprofesi sebagai pengembang sering diidentikkan orang kaya raya. Hal itu memang tidak terlalu meleset, mengingat bisnis properti memang menjanjikan keuntungan yang besar. Sebagai rujukan Serambi Bisnis mengambil contoh sukses pengembang dari Yogyakarta. Pada tahun 1999 seorang pengembang perumahan di Yogyakarta (namanya relatif terkenal) mengelola modal kurang dari 100 juta, dalam waktu 8 tahun asetnya sudah mencapai Rp 25 miliar. Pengembang lainnya memiliki modal awal Rp 3 miliar, dalam jangka waktu 2 tahun aset bersihnya sudah Rp 20 miliar.
Lantas, bagaimana cara menjadi pengembang tanpa harus banyak modal? Paling tidak ada tiga hal. Pertama, harga tanah dipastikan akan terus naik, di belahan dunia mana pun hal serupa terjadi. Artinya, jika Anda membangun properti hari ini, tahun depan harganya ditanggung akan naik.
Kedua manajemen perusahaan pengembang pada dasarnya relatif sederhana, yang dibutuhkan sebenarnya hanyalah bagian keuangan dan bagian legal. Sisanya untuk kegiatan perencanaan, konstruksi, dan pemasaran, bisa dilakukan oleh pihak lain. Perencanaan serahkan ke konsultan, konstruksi gunakan saja kontraktor, dan pemasaran percayakan saja kepada agen marketing. Semakin sederhana manajemen perusahaan, akan lebih menguntungkan dari sisi keuangan dan pengelolaan.
Ketiga pasar untuk properti relatif tidak terbatas. Untuk properti komersial (perkantoran dan perdagangan), selama perekonomian terus tumbuh selama itu pula kebutuhan properti komersial bertambah. Apalagi untuk properti residensial (rumah tapak dan apartemen), saat ini saja angka backlog (defisit jumlah rumah dibandingkan jumlah keluarga) di Indonesia sudah mencapai 15 juta unit rumah. Belum lagi ditambah kebutuhan rumah baru yang menurut BPS mencapai 800.000 unit per tahun.
Anda menegosiasikan pembayaran untuk menjaga arus kas. Singkatnya perlambat arus kas keluar dan percepat arus kas masuk. Di sinilah perlunya bagian keuangan. Misalnya, Anda memiliki modal Rp 500 juta, lantas membeli lahan di Jakarta, Bandung atau Surabaya Rp 600 juta seluas 1.000 m2. Mintalah pembayaran bertahap selama 6 bulan.
Jika lahan yang sudah siap bangun tersebut diteruskan menjadi perumahan, diasumsikan membuat 10 unit rumah dengan luas masing-masing 70 m2 dan sisa lahannya 300 m2 dibuat untuk ruang terbuka hijau (konsep kluster) dijual dengan harga Rp 270 juta per unit. Tentunya Anda memerlukan tambahan modal. Jumlah beberapa unit rumah dengan harga lebih murah 20% tapi dengan cara tunai sehingga Anda mendapat dana untuk biaya konstruksi pembuatan rumahnya.
Sisanya Anda tawarkan dengan harga normal. Promosikan perumahan Anda sebagai investasi menarik, beri perhitungan proyeksi kenaikan harganya pada waktu mendatang. Dorong penjualan sekencang mungkin sehingga kas Anda mendapat pemasukan 30% harga jual rumah. Rumah yang sudah terjual segera bangun secepat mungkin, agar KPR-nya segera cair.
Kembali menurut "bisik-bisik" beberapa pengembang, jika semuanya lancar begitu 40% unit sudah akad kredit dan KPR-nya sudah cair, arus kas sudah bisa mulai tenang. Malah seorang pengembangan mengatakan, jika sudah 50% KPR cair, mereka sudah mulai lagi mencari lahan lain, untuk calon perumahan mereka mendatang.
